세마역트루엘더퍼스트(사진=네이버 부동산 캡처)

[경기뉴스탑(수원)=전순애 기자]최근 정부가 다주택자에 대한 세제 및 금융 규제를 유지·강화하는 기조를 이어가면서 부동산 시장은 점진적인 조정 국면 속에서도 국지적 반등 흐름을 보이고 있다. 보유세 부담과 양도소득세 중과 기조, 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제가 여전히 시장에 영향을 미치는 가운데, 투자 수요는 위축되고 실수요 중심의 거래가 이어지는 모습이다. 특히 금리 수준이 여전히 높은 상황에서 차입 부담이 지속되며 거래량 회복은 제한적이지만, 일부 지역에서는 가격 하방 압력이 완화되고 선호 입지를 중심으로 상승 거래가 나타나고 있다.

이 같은 정책 환경 속에서 매도자와 매수자 간 가격 기대 차이가 유지되며 관망세가 이어지고 있으나, 공급 부족 우려와 전세시장 불안이 맞물리며 일부 지역에서는 매매가격 상승으로 연결되는 흐름도 감지된다. 재건축·재개발 등 정비사업 기대감이 있는 단지와 교통·학군 등 입지 여건이 우수한 지역을 중심으로 수요가 집중되면서 시장 내 양극화가 심화되는 양상이다.

한국부동산원이 발표한 4월 첫째 주(4월 6일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 이러한 흐름은 수치로도 확인된다. 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.04% 상승했으며, 수도권(0.07%)과 서울(0.10%)이 상승세를 주도했다. 지방 역시 0.01% 상승하며 소폭 오름세를 이어갔다.

지역별로는 울산(0.12%), 전북(0.09%), 경기(0.07%) 등이 상승한 반면, 광주(-0.06%), 제주(-0.04%), 경북·충남·대구(각 -0.02%) 등은 하락했다. 상승 지역 수는 감소하고 하락 지역은 증가하는 등 시장 전반에 관망 기조가 확산되고 있는 점도 특징이다.

수도권에서는 서울이 0.10% 상승하며 상승 흐름을 이어갔으나, 상승폭은 전주 대비 소폭 축소됐다. 거래가 다소 주춤한 가운데 역세권·대단지·재건축 추진 단지 등 선호도가 높은 지역에서는 상승세가 지속되는 반면, 일부 지역에서는 하락세가 나타나며 혼조 양상을 보였다.

강북권에서는 성북구, 서대문구, 종로구, 노원구, 동대문구 등이 대단지 및 역세권 수요를 바탕으로 상승세를 보였다. 반면 강남권에서는 강남구와 서초구가 일부 하락했지만, 강서구와 구로구 등은 주요 단지를 중심으로 상승하며 지역별 차별화가 뚜렷했다.

인천은 중구, 계양구, 서구 등 일부 지역의 하락에도 불구하고 부평구와 연수구 상승에 힘입어 전체적으로 보합 전환됐다. 

경기도 역시 상승폭이 0.09%에서 0.07%로 축소된 가운데, 광주시와 이천시는 하락한 반면 광명시, 안양 동안구, 구리시 등은 상승세를 보였다.

전세시장 역시 상승 흐름을 이어갔다. 전국 아파트 전세가격은 0.09% 상승했으며, 수도권(0.14%)과 서울(0.16%)이 상승세를 주도했다. 지방도 0.05% 상승하며 전반적인 오름세를 유지했다.

서울 전세시장은 임차 수요 증가와 매물 부족 현상이 맞물리며 상승폭이 확대됐다. 대단지와 학군지, 역세권을 중심으로 수요가 집중되며 가격 상승을 이끈 것으로 분석된다. 강북권에서는 강북구, 노원구, 광진구, 마포구, 용산구 등이 상승세를 보였고, 강남권에서는 송파구, 관악구, 구로구, 금천구 등이 오름세를 나타냈다. 다만 강남구 일부 지역은 하락세를 보였다.

인천은 0.10% 상승하며 전주 대비 상승폭이 확대됐다. 서구와 연수구, 미추홀구, 계양구 등을 중심으로 상승이 이어졌으며, 일부 지역에서는 소폭 하락이 나타났다. 

경기도는 0.13% 상승했으나 상승폭은 소폭 줄었다. 광명시와 화성 동탄구, 수원 팔달구 등 주요 지역에서 상승이 두드러졌고, 과천시와 이천시는 하락세를 보였다.

지방 전세시장은 0.05% 상승한 가운데 5대 광역시와 8개 도 모두 상승 흐름을 나타냈으며, 세종시는 0.15% 상승으로 상대적으로 높은 오름폭을 기록했다.

전체적으로는 매매시장과 전세시장 모두 상승세를 유지하고 있으나, 지역별·단지별로 차별화가 심화되고 있으며 관망세 또한 일부 확대되는 등 시장 내 혼조 양상이 이어지고 있는 것으로 평가된다.

시장은 이와 같은 흐름에 대해 단기간 급등보다는 제한적 상승과 조정이 반복되는 ‘박스권 흐름’을 보일 가능성이 높은 것으로 보고 있다. 금리 인하 기대가 일부 반영될 경우 거래량 회복과 함께 가격 상승 압력이 커질 수 있지만, 가계부채 관리 기조와 대출 규제가 유지되는 한 상승 폭은 제한적일 것이라는 분석이다.

또한 지역별 수급 여건과 개발 호재에 따라 시장 양극화는 더욱 심화될 것으로 전망된다. 수도권 핵심지와 일부 인기 지역은 견조한 흐름을 이어갈 가능성이 있는 반면, 지방 일부 지역은 인구 감소와 공급 부담 등으로 약세가 지속될 수 있다는 관측도 나온다.

부동산업계 관계자는 "실수요자 입장에서는 무엇보다 무리한 차입을 지양하고, 상환 능력을 고려한 보수적인 접근이 필요하다"며 "금리 변동 가능성과 대출 규제 변화를 지속적으로 점검하는 한편, 단기 시세 차익보다는 거주 목적과 장기적인 자산 가치에 초점을 맞춰야 한다"고 조언했다.

그러면서 " 전세 시장의 경우 계약 시 전세보증금 반환 리스크를 반드시 점검하고, 전세보증보험 가입 여부와 임대인의 재무 상태 등을 확인하는 것이 중요하다"면서 "현재 시장은 정책, 금리, 수급 요인이 복합적으로 작용하는 국면인 만큼 입지와 상품성에 따른 선별적 접근이 그 어느 때보다 중요한 시기”라고 덧붙였다.