동탄더샵레이크에듀타운(자료사진=네이버 부동산 캡처)

[경기뉴스탑(수원)=전순애 기자] ‘10·15 주택시장 안정화 대책’이 본격적으로 시장에 영향을 미치며 아파트값 상승폭이 둔화됐다. 이번 대책은 정부가 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 지정하고, 규제지역 내 무주택자와 처분 조건부 1주택자의 주택담보인정비율(LTV)을 70%에서 40%로 낮추는 것을 골자로 한다.

이 과정에서 토지거래허가구역 지정으로 주택 구입 시 2년 실거주 의무가 부과되는 등 투자성 수요를 직접적으로 차단하는 조치가 포함되자, ‘갭투자’와 단기 차익 실현을 노린 매수세가 빠르게 감소하며 매수·매도 모두 관망세로 전환되는 모습이다.

이 조치는 단기적으로 규제 강화가 수요를 억제하며 가격 상승 압력을 낮추는 효과를 보이고 있다. 특히 대출한도 축소와 실거주 규정은 레버리지(대출)를 이용한 갭투자를 직접적으로 막아 거래 전반을 위축시키는 촉매가 됐다. 다만 몇 가지 중·장기적 과제가 남는다.

첫째, LTV·대출한도 축소는 투기수요 억제에 효과적이나 실수요자인 무주택자·생애 최초 구입자에게도 자금 부담을 키울 수 있다. 정책 설계 시 실수요자 보호 장치를 병행해야 한다.

둘째, 수요 억제만으로는 근본적인 안정화를 담보하기 어려워 공급 확대(특히 중저가·신혼·청년 대상)와 속도 조절이 병행돼야 한다. 정부가 약속한 공급 계획의 이행이 관건이다.

셋째, 비주택 LTV 적용 범위 등 해석 차이로 인한 혼선이 발생함에 따라 시행 세부지침을 명확히 하고 사전 안내를 강화할 필요가 있다.

넷째, 서울·수도권 내에서도 지역·단지별 온도 차가 크다는 점을 충분히 반영해 획일적인 규제보다는 지역 실정에 맞춘 보완책이 요구된다.

현장에서는 ‘10·15 대책’이 단기간 내 시장 과열 신호를 진정시키는 모습을 보이고 있으나, 이 같은 ‘숨 고르기’ 장세가 장기적인 안정으로 이어지려면 금융 규제와 공급 확대, 실수요자 보호 장치가 병행돼야 한다는 지적이 나온다. 정책 집행의 투명성 확보와 지역 맞춤형 보완이 없을 경우, 규제가 자칫 거래 위축에 따른 ‘거래 절벽’이나 임대시장 불안 등 부작용을 초래할 수 있다는 점에서 이를 보완할 수 있는 추가 조치와 점검이 필요하다는 분석이다.

한국부동산원이 발표한 2025년 10월 4주(10월 27일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면, 전국 아파트 매매가격과 전세가격은 각각 0.07% 올랐다.

아파트 매매가격은 수도권(0.25%→0.14%)과 서울(0.50%→0.23%)이 상승했으며, 지방(0.00%→0.00%)은 보합권에 머물렀다.

서울(0.50%→0.23%)은 일부 재건축 추진 단지를 중심으로 매매가격이 올랐다. 다만 매수 문의와 거래량이 감소하고 관망세가 나타나며 시장이 위축되는 모습을 보였다. 그럼에도 전체적으로는 상승세를 이어갔다.

강북 14개 구(0.14%)는 성동구(0.37%)가 행당·금호동 위주로, 마포구(0.32%)는 도화·염리동 중소형 규모 위주로, 중구(0.30%)는 신당·중림동 대단지 위주로, 용산구(0.29%)는 이촌·한남동 위주로, 서대문구(0.22%)는 북아현·남가좌동 주요 단지 위주로 올랐다.

강남 11개 구(0.31%)는 송파구(0.48%)가 신천·가락동 재건축 추진 단지 위주로, 동작구(0.44%)는 사당·흑석동 주요 단지 위주로, 강동구(0.42%)는 암사·고덕동 대단지 위주로, 양천구(0.38%)는 목·신정동 위주로 상승했다.

인천(0.02%→0.02%)은 중구(-0.02%)가 운남·중산동 구축 위주로 하락했으나, 동구(0.07%)는 송림·송현동 중소형 규모 위주로, 남동구(0.04%)는 간석·구월동 역세권 위주로, 미추홀구(0.03%)는 용현·학익동 위주로, 연수구(0.03%)는 연수·동춘동 위주로 상승했다.

경기(0.16%→0.12%)는 이천시(-0.15%)가 부발읍 및 증포동 위주로, 여주시(-0.11%)는 교동 신축 및 월송동 위주로 떨어졌다. 반면 성남 분당구(0.82%)는 정자·서현동 주요 단지 위주로, 과천시(0.58%)는 부림·원문동 위주로, 하남시(0.57%)는 학암·망월동 선호 단지 위주로 상승했다.

주간 아파트 전세가격은 수도권(0.09%→0.10%), 서울(0.13%→0.14%) 및 지방(0.03%→0.03%)이 모두 올랐다.

서울(0.13%→0.14%)은 매물 부족 현상이 지속되며 상승세를 이어갔다.

강북 14개 구(0.09%)는 용산구(0.19%)가 이촌·한남동 위주로, 성동구(0.16%)는 행당·하왕십리동 위주로, 성북구(0.12%)는 길음·돈암동 대단지 위주로, 중구(0.11%)는 신당·황학동 위주로, 도봉구(0.10%)는 창·방학동 중소형 규모 위주로 올랐다.

강남 11개 구(0.18%)는 송파구(0.33%)가 잠실·방이동 주요 단지 위주로, 강동구(0.33%)는 둔촌·암사동 위주로, 양천구(0.21%)는 목·신정동 위주로, 서초구(0.16%)는 잠원·서초동 구축 위주로, 영등포구(0.14%)는 신길·당산동 위주로 상승했다.

인천(0.05%→0.05%)은 중구(-0.03%)가 운남·운서동 구축 위주로 떨어졌으나, 서구(0.13%)는 왕길·청라동 정주 여건이 양호한 단지 위주로, 동구(0.09%)는 송현·만석동 중소형 규모 위주로, 남동구(0.04%)는 간석·구월동 대단지 위주로, 부평구(0.04%)는 삼산·청천동 위주로 상승했다.

경기(0.09%→0.09%)는 이천시(-0.11%)가 부발읍 및 관고동 구축 위주로, 부천 오정구(-0.06%)는 여월·원종동 위주로 떨어졌다. 반면 하남시(0.40%)는 학암·망월동 선호 단지 위주로, 성남 수정구(0.34%)는 신흥·창곡동 대단지 위주로, 수원 영통구(0.33%)는 망포·매탄동 위주로 상승했다.

부동산업계 관계자는 “최근 시장 흐름은 실수요자 금융 접근성 관리와 밀접하게 맞물려 있다”며 “LTV(주택담보인정비율)와 대출한도 축소는 투기수요를 억제하는 데 일정 부분 효과를 보였으나, 동시에 무주택자나 생애 최초 구입자 등 실수요자의 자금 부담을 키우는 부작용을 낳고 있는 만큼, 정책 설계 시 실수요자 보호 장치를 함께 마련해야 한다”고 지적했다.

이어 “다만 단순한 수요 억제책만으로는 시장의 근본적인 안정을 담보하기 어렵다”며 “중저가 주택, 신혼부부·청년층 대상 주택 공급 확대와 더불어 공급 속도의 조절이 병행돼야 한다”고 강조했다. 특히 “정부가 약속한 공급 계획의 차질 없는 이행이 시장 안정의 관건”이라고 덧붙였다.

또 “서울·수도권 내에서도 지역 및 단지별 온도 차가 큰 만큼, 획일적인 규제보다는 지역 실정에 맞춘 맞춤형 보완책이 요구된다”며 “시장 상황을 세밀하게 진단해 지역별로 차별화된 정책 대응이 이뤄져야 한다”고 강조했다.