동탄숲속마을모아미래도1단지(자료사진=네이버 부동산 캡처)

[경기뉴스탑(수원)=전순애 기자] 최근 부동산 시장은 전반적으로 ‘관망세’가 이어지는 가운데 지역·단지별로 온도 차가 커지고 있다. 거래량이 줄어든 반면, 재건축 기대감이 있거나 정주 여건(학군·역세권)이 우수한 단지에서는 매수·전세 수요가 가격 상승으로 이어지고 있다. 반면, 대규모 입주 물량이 있거나 구축 노후화·공급 과잉 우려가 있는 지역은 약세를 보이는 등 양극화가 뚜렷하다.

이 같은 흐름의 배경으로는 △금리·대출 규제 등 금융 여건 부담으로 ‘실수요 중심 거래’가 강화된 점 △지역별 입주 일정·물량 차이가 실거래가에 직접적인 영향을 미치는 점 △재건축·재개발 기대 단지들이 제한된 매물 속에서 프리미엄을 유지하며 강세를 보이는 점 △전세 시장이 학군·직주근접성 중심으로 재편되면서 선호 지역의 전세가가 강한 점 등이 꼽힌다.

한국부동산원이 11월 둘째주(11월 10일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향을 집계한 결과, 전국 매매가격은 0.06%, 전세가격은 0.08% 각각 상승했다. 수도권은 매매·전세 모두 0.11% 상승을 기록하며 전국 평균을 웃돌았다.  

서울 : 재건축·학군·역세권 중심, 국지적 상승세 지속

매매 0.17%·전세 0.15%… 관망 속에서도 선호단지 중심으로 강세

전반적 관망기조 속에서도 재건축 기대 단지와 정주여건이 뛰어난 지역을 중심으로 국지적 상승세가 이어졌다.

한국부동산원 조사에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.17%, 전세가격은 0.15% 상승했다. 금리 부담과 대출 규제 등으로 매수세가 전반적으로 위축된 상황이지만, 인기 지역에서는 매물 부족이 이어지며 상승 거래가 성사됐다.

강북권에서는 성동구가 0.37%로 가장 높은 상승률을 기록했다. 행당·성수동 주요 단지에서 중소형 구축 중심으로 오름세가 나타났고, 용산구도 이촌·도원동을 중심으로 0.31% 오르며 강세를 유지했다. 중구(0.25%), 마포구(0.23%), 광진구(0.15%) 등도 역세권·학군 인프라가 뒷받침된 단지들이 가격을 견인했다.

강남권은 상승폭이 더 컸다. 송파구는 잠실·신천동 재건축 추진 단지에 수요가 몰리며 0.47% 올랐고, 동작구(0.38%)·양천구(0.27%)·영등포구(0.24%) 등에서도 주요 단지 중심의 오름세가 확산됐다. 특히 양천·서초·송파 일대 학군지의 전세 수요가 꾸준해 전세가격 상승세도 이어졌다

전세시장은 선호지역 수요가 지속 유입되며 0.15% 올랐다. 일부 학군지와 역세권 단지에서는 매물 품귀 현상도 관찰됐다. 

시장 관계자는  “서울은 실수요 중심의 선택적 상승 구조가 이어질 것”이라며 “재건축 추진 단지의 정보 공개와 공급 계획의 투명성이 시장 안정의 핵심”이라고 분석했다.

경기 : 양극화 심화… 분당·과천은 강세, 평택·파주는 공급 부담

매매 0.10% 상승… 입주 물량 여부 따라 지역별 온도차 뚜렷

경기 아파트 시장은 ‘입주 물량’과 ‘정주여건’에 따라 흐름이 극명하게 갈렸다. 

11월 둘째 주 경기 매매가격은 0.10% 오르는 데 그쳤으나, 지역별로는 상승과 하락이 뚜렷하게 엇갈렸다. 재건축 기대가 높거나 생활 인프라가 갖춰진 지역은 강세를 보였지만, 대규모 입주가 이어지는 지역에서는 조정 흐름이 본격화됐다.

상승폭이 가장 컸던 곳은 성남 분당구로 0.58% 뛰었다. 구미·금곡동 구축 단지 중심으로 매수세가 유지되며 가격을 끌어올렸다. 과천시도 원문·중앙동 주요 단지를 중심으로 0.40%, 하남시는 학암·선동 인근을 중심으로 0.36% 오르며 강세 지역으로 분류됐다. 

시장 관계자는  “분당·과천·하남은 서울과의 접근성, 학군, 생활권 완성도가 높아 경기에서 가장 탄탄한 수요를 확보한 지역”이라고 평가한다. 

반면 평택시는 장안·고덕동 일대의 대규모 입주 물량 영향으로 -0.22% 떨어지며 하락 폭이 컸다. 파주시도 금촌동과 법원읍 구축 단지를 중심으로 -0.11% 하락했다. 입주 예정 물량이 연속적으로 쏟아지는 지역은 추가 조정 가능성이 여전히 존재한다는 지적이 나온다.

경기 전세가격은 0.10% 상승했다. 수원 영통구는 매탄·영통동 등 정주여건이 우수한 단지를 중심으로 0.41% 오르며 상승폭이 컸고, 광주시(0.36%), 분당구(0.35%), 구리시(0.34%), 하남시(0.32%) 등도 전세 수요가 집중되며 오름세가 지속됐다.

시장 관계자는 “경기 전역이 같은 흐름을 보이지 않고, 입지·입주·재건축 여부에 따라 명확히 구분되는 시장”이라며 “입주 물량이 많은 지역은 충격을 완화할 수 있는 정책적 보완이 필요하다”고 조언했다.

인천 : 대단지·역세권 중심의 완만한 상승… 전세는 수요 회복

매매 0.04%·전세 0.08% 상승… 서구·연수구가 흐름 주도

인천 아파트 시장은 완만한 상승 흐름을 이어갔다. 매매가격은 0.04%, 전세가격은 0.08% 상승했다. 수도권 전반의 관망기조 속에서도 역세권·대단지 중심으로 실수요가 유지되며 주요 지역이 시장을 견인하고 있다.

매매 부문에서는 서구가 0.08%로 상승폭이 가장 컸다. 청라·원당동 주요 단지들이 가격 흐름을 주도했고, 동구는 송현·화수동 중소형 위주로 0.04% 올랐다. 미추홀구는 도화·숭의동 역세권 단지를 중심으로 0.04%, 연수구는 송도·동춘동 대단지가 0.03% 오르며 상승 흐름에 힘을 보탰다. 남동구도 간석·논현동 주요 단지 위주로 0.03% 올랐다.

전세 시장은 서구의 상승폭이 돋보였다. 서구 전세가격은 0.19% 뛰며 수도권 내에서도 높은 상승률을 기록했다. 원당·청라의 대단지를 중심으로 수요가 꾸준히 유입된 결과다. 남동구는 구월·만수동, 동구는 송현·만석동, 연수구는 송도·옥련동 등에서 전세 수요가 유지되며 전반적으로 상승폭이 확대됐다.

시장관계자는 “인천은 서울·경기 대비 가격 부담이 낮고, 교통망 확충 계획이 이어지면서 실수요 유입이 꾸준하다”며 “대단지·역세권 중심의 선호 현상이 당분간 이어질 것”이라고 분석했다. 다만 공급이 집중된 지역은 향후 입주 물량이 변수로 작용할 가능성이 있어 주의가 필요하다고 지적했다.

부동산 업계 관계자는 “현재 시장은 ‘거래 감소 + 지역별 쏠림’이라는 전형적 변곡점에 있다”며 “정책은 단기적 충격 흡수와 함께 장기적 구조개선(공급·금융·임대주택 다각화)에 무게를 두어야 한다”고 조언했다. 

이어  “시장의 향방은 금리 방향성과 가계대출 관리가 관건”이라며 “주택 수요의 질(실수요 vs 투자수요)을 분명히 구분하는 규제 설계가 필요하다”고 덧붙였다.